МОДЕЛІ МАСОВОЇ ОЦІНКИ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Анотація

Індивідуальна оцінка нерухомості – це традиційний підхід, який передбачає проведення певних оціночних процедур для кожного об'єкта оцінки. Саме така оцінка забезпечує найбільшу точність визначення вартості. Та, на жаль, ця методика непридатна для оцінення одночасно великої кількості об’єктів нерухомості, наприклад, із метою оподаткування. В таких випадках альтернативою стає масова оцінка, методика якої дозволяє виконувати таку роботу. Вона заснована на автоматизованій обробці за певними моделями великого обсягу даних про об’єкти нерухомості, про ринок нерухомості, містобудівні умови, географічні характеристики та інші фактори, що впливають на вартість нерухомості. Масова оцінка широко застосовується у світі, визначалась Міжнародними стандартами оцінки, але, на жаль, не сприймається фахівцями, яких залучає наша влада до розроблення методик та порядків оцінювання в Україні з мотивацією відсутності необхідних даних. Мета роботи – довести можливість та доцільність застосування масової оцінки нерухомості включно із земельними ділянками з метою оподаткування на основі розроблення моделей відповідно до умов національного ринку. Це включає аналіз ринку та нерухомості, визначення необхідних критеріїв оцінки, розробку моделей для визначення вартості об'єктів нерухомості. Методика. Застосовано методологію статистичного аналізу, а саме метод кореляційно-регресійного аналізу та метод паралельних перетинів для масової оцінки житлової нерухомості в одному з районів м. Дніпро. Наукова новизна. Розроблено моделі масової оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування на основі виконаного аналізу впливовості факторів її цінності, які реалізовані у Соборному районі м. Дніпро. Практична значимість. Внесення до державного реєстру нерухомості даних про оціночну вартість за результатами масової оцінки вирішує низку важливих економічних, управлінських та правових проблем, а саме відкриває шлях до застосування адвалорної системи оподаткування для справедливого нарахування податків та сплати до бюджету, інших обов’язкових платежів, підвищує стабільність банківської системи, яка неодноразово потерпала від неналежної оцінки застави нерухомості, забезпечує фінансовий облік даних для визначення справедливої вартості під час переоцінки активів, сприяє прийняттю ефективних управлінських рішень у бізнесі, забезпечує ефективне використання нерухомості у суспільстві та може застосовуватися з іншою метою у разі відкритого доступу до цієї інформації реєстру відповідно до досвіду провідних країн світу. Результати. Розроблено та апробовано моделі масової оцінки житлової нерухомості з метою оподаткування на основі методів статистичного аналізу та визначених за результатами дослідження критеріїв цінності. Отримані результати тестування моделей дають підстави до розроблення методики, яка дозволяє отримати логічно зрозумілі результати та може бути запроваджена у практичне використання як із метою оподаткування, так і в різних інших цілях.